不動産売却にかかる税金・費用を全部まとめた｜譲渡所得税から仲介手数料まで
「今住んでいる家を売却したいけど、一体いくら費用がかかるの？」「税金の計算方法がよくわからない」──不動産売却を初めて検討される方なら、こんな不安を感じるのではないでしょうか。
不動産売却には、思いのほか多くの税金と費用がかかります。仲介手数料から譲渡所得税、登記費用まで、事前に把握していないと、想定外の出費に驚くことになります。本記事では、不動産売却にかかるすべての税金・費用を詳しく解説し、売却時に必要な資金計画をサポートします。
不動産売却時にかかる主な税金と費用の全体像
不動産を売却する際、支払う必要がある主な項目は以下の通りです。
| 項目 | 説明 | 時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産業者への報酬 | 売却時 |
| 譲渡所得税 | 売却利益にかかる税金 | 売却翌年 |
| 住民税 | 売却利益にかかる税金 | 売却翌年 |
| 登記費用 | 抵当権抹消などの登記料 | 売却時 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る税金 | 契約時 |
| 土地建物の測量費 | 土地の境界確定費用 | 必要に応じて |
| 解体費用 | 建物を壊す場合 | 必要に応じて |
これらの費用がどのくらいかかるのか、以下で詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税と住民税──売却利益にかかる大きな税金
譲渡所得税とは
不動産売却で最も重要な税金が「譲渡所得税」（じょうとしょとくぜい）です。これは、不動産を売却して得た利益に対してかかる所得税のことを指します。
譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
- 売却価格：不動産が売れた金額
- 取得費：土地建物の購入価格と購入時の費用
- 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）
たとえば、3,000万円で購入した家を4,000万円で売却し、取得費が2,700万円、譲渡費用が100万円だった場合、譲渡所得は1,200万円となります。
税率は所有期間で変わる
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
- 所得税：30.63%（復興特別所得税含む）
- 住民税：9%
- 合計税率：39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超）
- 所得税：15.315%（復興特別所得税含む）
- 住民税：5%
- 合計税率：20.315%
所有期間が5年を超えれば、税率がほぼ半分になります。可能であれば、5年を超えてから売却することをお勧めします。
3,000万円特別控除で税負担を軽減
自分が住んでいた一戸建てやマンションを売却する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。これは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。
前述の例では、譲渡所得が1,200万円なので、特別控除を適用すると譲渡所得がゼロになり、税金は発生しません。
ただし、この特別控除を受けるには条件があります。
- 現在住んでいる、または住まなくなってから3年以内の売却
- 前年・前々年に同じ特別控除を受けていない
- 売却した不動産が投資用でない
これらの条件を満たしていれば、大きな税負担を避けることができます。
仲介手数料と印紙税──売却時の直接費用
仲介手数料の計算方法
不動産仲介業者に支払う「仲介手数料」は、売却価格に応じて決まります。上限は以下の通りです。
- 売却価格が200万円以下：売却価格 × 5% + 消費税
- 売却価格が200万円超400万円以下：売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税
- 売却価格が400万円超：売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税
たとえば、4,000万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように計算されます。
4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円（税抜き） 126万円 × 1.1（消費税10%） = 138.6万円
ほとんどの不動産業者は上限額を請求するため、この金額を想定して資金計画を立てるとよいでしょう。
印紙税とは
売買契約書に貼付する「印紙税」（いんしぜい）も、売却価格によって決まります。
| 売却価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 20,000円 |
4,000万円で売却する場合、印紙税は10,000円となります。
その他の費用──登記費用から測量費まで
登記費用
不動産売却時には、抵当権（ていたんけん＝ローン返済ができない場合に銀行が不動産を差し押さえる権利）を抹消する必要があります。この登記にかかる費用が「抵当権抹消登記費用」です。
- 登記免許税：不動産1個につき1,000円
- 司法書士報酬：5,000～15,000円程度
一戸建てなら土地と建物で2,000円、その他の費用として10,000～15,000円、合計で約15,000円程度を見込んでおくとよいでしょう。
測量費用
土地の面積確定が必要な場合、測量費用が発生します。
- 土地測量：30万円～80万円程度
- 境界確定測量：50万円～150万円程度
通常は不要ですが、売却時のトラブルを避けるため、あらかじめ測量しておくことをお勧めする場合もあります。
その他の費用
- 解体費用（建物を壊す場合）：100万円～300万円程度
- ハウスクリーニング費用：3万円～10万円程度
- リフォーム費用（必要に応じて）：数十万円～数百万円
売却時の費用シミュレーション
実際の例で、4,000万円で家を売却する場合の費用をシミュレーションしてみます。
購入から10年後、4,000万円で売却した場合
売却価格：4,000万円 取得費：3,000万円（購入価格） 譲渡費用：150万円（仲介手数料・印紙税・登記費用など）
譲渡所得計算： 4,000万円 − 3,000万円 − 150万円 = 850万円
3,000万円特別控除適用： 850万円 − 3,000万円 = 0円（控除により非課税）
この場合、譲渡所得税・住民税は発生しません。
実際の支出は、仲介手数料138.6万円 + 印紙税10,000円 + 登記費用15,000円 ≈ 139万円程度となります。
まとめ──事前に費用を把握して売却計画を立てよう
不動産売却にかかる税金・費用は、思いのほか複雑です。仲介手数料、譲渡所得税、印紙税、登記費用など、複数の項目が存在するため、売却前に正確に把握することが重要です。
特に譲渡所得税は、所有期間や特別控除の有無によって大きく変わります。「3,000万円特別控除」など、税負担を軽減する制度も活用できます。
不動産売却を検討される際は、必ず不動産業者や税理士に相談し、正確な費用見積もりを取得してから、売却計画を立てることをお勧めします。